【转贴】房屋供不應求 加州擬發展新住屋

縱使近年不斷有人認為房地產市道蓬勃只是泡沫經濟現象，但至今仍未見泡沫爆破，樓價依然居高不下，尤以加州情況最為顯著。不管是否泡沫，加州對新房子的需求的確高，所以州政府正考慮設法方便建築商在樓價高漲的情況下繼續興建新房子。

《基督教科學箴言報》十日報導加州房地產市場情況，提到一個真實個案﹕范利（Harlan Findley）決定在加州置業時已為自己設定了時限，如果一年內找不到新房子，他就放棄。結果，他去年終於在屋崙以南買到房子，但之前他已先後四次出價競投四間不同房子，最終支付的價錢也比原先要價高出三萬七千元。從開始找房子到最後成交，還差一個月就一年了。

一方面，這只不過是加州典型個案﹕就算收入高，也要等候適當時機才能在灣區買到一棟三個房間的房子。

《箴言報》報導指出，房屋市場強勢依舊，今年較早前又刷新紀錄，但與此同時，待售房屋數量也跌至歷來新低點。全國各地房屋需求激增，顯示美國人投資重點由股票債權轉變為房地產。

放寬環保政策刺激房屋建築

但報導指出，加州獨立房屋中間價已高達四十八萬五千七百元，樓市似乎已經進入關鍵時刻。目前，州政府數十年來首次考慮設法方便建築商更容易興建房屋，而不是妨礙它們大興土木。一向講究環保的加州竟然「變心」，可見情況已變得多嚴重。

根據有關統計數字，加州人口置業率在全國五十個州之中排名第四十八。根據另一調查，全國最少可負擔房屋的二十五個城市，有十九個在加州。根據加州房地產經紀協會資料，一向是全國最昂貴房屋市場的三藩市灣區，目前房屋價格中位數高達六十六萬六千七百四十元。

現在仍未有跡象顯示情況將會有所轉變。灣區房地產經紀哈里遜（Scott Harrison）指出，房屋供應依然有限。去年這時候，他手上有八十間房子待售，今年則有四十三間。

加州數十年來一向注重環保，加上對交通問題的關注，所以每每不鼓勵房屋建設。不過，房屋供不應求，導致房價高昂。所以，從近岸地區到內陸地帶，加州各地政府現在都開始改變傳統立場，反而希望發展新住屋。

今年，州參議院領袖和阿諾舒華辛力加州長都提議放寬加州環保法例，以便刺激房屋建築。假若州長積極推行政府改革之餘，仍有時間關注房屋問題，州府從七十年代維持至今的政策，也許就可能會開始改變了。

房地產泡沫萎縮房價升幅降低 加州房市將由盛轉衰

(美聯社洛杉磯十四日電)

房地產市場近年發展蓬勃，加州業主固然得益不少，而實際上這對加州整體經濟也有好處，不但製造了就業機會，還刺激了消費者花費，有助於經濟成長。

然而，根據洛杉磯加州大學周三公布每季一次的安達遜經濟預測報告（Anderson Forecast），房地產市場將必然地開始走下坡，未來幾年加州經濟增長將隨之降溫。

執筆完成經濟預測報告的經濟學者霍柏（Christopher Thornberg）表示，經濟成長以房地產泡沫為基礎，房地產泡沫將會結束，刺激經濟增長的動力也會隨之結束。

加州經濟去年明顯好轉，就業人數顯著增加，個人入息、政府收入和可徵稅交易均有增長，尤其受到刺激成長的則是建造業、金融財務活動以及其他與房地產發展有關的行業。

加州過去兩年私營企業的支薪職位淨增長為二十四萬三千個，其中十二萬二千個職位與房地產市場有直接關係。霍柏指出，房地產市場佔了所有私營企業工作職位的一成，但在過去兩年，新增的職位則有七成同房地產有關。

霍柏指出，當加州自九十年代初的經濟消沉復甦過來時，迎合出口市場和國內市場的行業均見增長。但加州目前自二零零一年衰退逐漸復原過來，卻因房地產蓬勃發展而出現不平衡的復甦情況。

加州房屋中間價已由零一年的二十二萬五千元，增至今年一月的四十萬元。因此，很多房屋業主的年度收入基本上得以增長三成。

霍柏表示，房地產市場泡沫可能不會爆破，但大概會開始放緩，物業增值率或會由雙位數百分點變成單位數。其他專家也一直預測，如果貸款利率增加，下半年房屋增值速度將會減慢。至於加州在房地產市場放慢腳步的情況下能否維持增長，霍柏表示仍有待觀察。

聖地牙哥、橙縣、河濱縣和聖伯納丁諾縣都得益於房地產市場帶動的經濟成長。但州內其他地區卻一直苦撐。自從二零零零年科技業泡沫爆破後，三藩市灣區流失了四十萬個職位。霍柏說，灣區似乎已經過了經濟衰退期的最壞時刻，隨著資訊科技需求增長，灣區情況應會逐漸好轉。

UCLA预测报告：美国在2006年将出现经济萧条 凤凰卫视

凤凰卫视洛杉矶3月16日消息 （记者 沈玫绮）洛杉矶加州大学十五号公布一份经济预测报告，报告指出美国在两千零六年将会出现经济萧条，造成经济萧条的原因主要是来自日趋低迷的加州房地产。
曾经成功的预测到两千零一年美国经济萧条的洛杉矶加大安德森经济预测中心表示，美国下一波的经济萧条最快在两千零六年会来临。经济成长以房地产为基础，但是美国各地的房地产在两千零五年开始都将走下坡，尤其是过去两年炙手可热的加州房地产已经开始降温，一旦房地产下跌，这项刺激经济的原动力也会因此而结束。
虽然美国总统布什上任之后采取减税来刺激经济，但是透过减税来刺激经济增长的方法效果有限，安德森预测中心同时表示，在布什任期结束之前，美国的经济就会停止扩张。另外，由于加州是中国移民最多的地区，当地华人也都有购置房地产的习惯，因此安德森的预测报告内容被许多民众视为投资警讯。

引用

下面是引用lili于2005-03-16 14:19发表的:
UCLA预测报告：美国在2006年将出现经济萧条 凤凰卫视

凤凰卫视洛杉矶3月16日消息 （记者 沈玫绮）洛杉矶加州大学十五号公布一份经济预测报告，报告指出美国在两千零六年将会出现经济萧条，造成经济萧条的原因主要是来自日趋低迷的加州房地产。
曾经成功的预测到两千零一年美国经济萧条的洛杉矶加大安德森经济预测中心表示，美国下一波的经济萧条最快在两千零六年会来临。经济成长以房地产为基础，但是美国各地的房地产在两千零五年开始都将走下坡，尤其是过去两年炙手可热的加州房地产已经开始降温，一旦房地产下跌，这项刺激经济的原动力也会因此而结束。
虽然美国总统布什上任之后采取减税来刺激经济，但是透过减税来刺激经济增长的方法效果有限，安德森预测中心同时表示，在布什任期结束之前，美国的经济就会停止扩张。另外，由于加州是中国移民最多的地区，当地华人也都有购置房地产的习惯，因此安德森的预测报告内容被许多民众视为投资警讯。

看来要停止购屋，但湾区人民似乎还热火朝天的很呢！一个房子出来１０个２０个的offer,新的房子更是排长对，怎么理解呢？最恐怖的是，一个sanjose机场附近的４居室townhouse居然可以卖到７４万而且还大群人排队。附近还有火车，真是天上地上的巨大噪音。

不过２００６年要是经济再度滑坡真是糟透了，２０００年的经济不景气已经给湾区的人们不少的创伤。但愿经济有好转。

住房市場指數持穩69左右　需求強勁 新屋開建創21年新高
   
(本報綜合報道)　摘自星岛日报

美國商務部周三公布，美國2月份新屋營建數字上升0.5%，經過季節性調整後新屋營建數字的成長年率攀升至2195000棟，是21年來最高水平。

經過季節性調整後，獨棟住宅開建數字上升0.3%，至1775000棟。此前經濟師預計，2月份新屋開建數字下降至208萬棟。另外，作為衡量未來房屋市場表現的的一項重要指標，新屋開建許可數字下降了2.7%，至2074000棟，獨棟住宅開建許可數字下跌1.2%，至1621000棟。

1月份新屋開建數字向上修正至2183000棟，而上月公布的數字為2159000棟。2005年將是營建和房地產行業異常興旺的一年，不過由於美聯儲調升短期利率，這一行業的活動有可能受到一些影響。但儘管在過去8個月當中，聯儲局6次加息，但是包括住房抵押貸款在內的長期利率實際上呈現下跌趨勢。

美國住房營建協會(National Association of Home Builders)和富國銀行(Wells Fargo)周二公布，每月住房市場指數穩定保持在69左右，新屋需求持續強勁。2月份，東北部和中西部地區的新屋開建數字飆升20%左右，南部則下跌8%，西部持平。

政府公布的新屋數字可能受到大規模取樣和統計錯誤的影響，而在冬季所在月份的數字還會受到季節性因素的影響，因為這個時候天氣是不可忽視的一個重要因素。政府指出，要確定新屋開建數字的走勢起碼要考察該數字5個月的表現。在過去的5個月當中，新屋開建數字平均為2061000棟，高於上個月計算的200萬3000棟。

房產市場紅火百萬豪宅搶手-----星岛日报


在如今火紅房產市場上，購買者更願支付超過1百萬美元，獲得他們夢想的家居。根據DataQuick資訊系統公司，去年有近5萬1千人，其中65%在加州，花費百萬美元或更多，購得一座獨立式家居。這個數字是1999年的5倍，當時只有1萬座房屋售價上百萬。

43歲沃特就是其中之一，他把高檔房產看成是好的投資方向。2004年他花了110萬在北卡州禿頭島(Bald Head Island)購買一棟有海景的4睡房二手房。他說﹕「沒有任何建築物擋在我們和大海之間。」

　對價值7位數字房屋的大需求量，給全國範圍展開的辯論增添內容。人們在問，究竟是全美地產過熱，還是僅僅某些地區。耶魯大學經濟學家施勒(Robert Shiller)說，房地產泡沫正在形成，總有一天會以破裂告終。「人們把對股市的痴迷轉到房地產市場上。」

但是，全國房地產經濟人協會(National Association of Realtors)首席經濟師樂銳(David Lereah)卻反駁說，低利率、好的人口統計學數字以及強大經濟，將在未來5年中振作房地產業，推動巨額購進，包括﹕

*價格升值。以1999年以來房產中檔年升值率的6.7%計算，當時價值為72萬5千美元房子現在值100萬。火紅的市場經歷了一年兩位數字的升值。

*低利息率。房貸價格低使人們更有能力支付房產錢。借款1百萬，利息為6%，相當於借債人第一年需付6萬美元利息，這與1990年借貸60萬美元，利息率為10%時是一樣的。

*房屋短缺。DataQuick的分析師卡里夫爾(John Karevoll)說﹕「現在還是求大於供。」據NAR說，目前有4.2個月房屋供應量。6個月的供應量一般被認為是買賣雙方平衡點。

*有利的稅收政策。在房中居住2年後，夫婦所得的資本盈餘可有50萬美元免稅，這使人們更容易購買更寬敞房屋。

　目前並無跡象顯示，售價1百萬或以上的房屋市場會冷卻下來。在加州聖塔菲農場的Windermere Exclusive Properties的墨菲說，有59座標價1百萬美元的房屋正在建造，還有171座要建造出售。據Long Realty的瓦施說，2005年在亞利桑那州的圖桑，已有33棟房屋售價破百萬，還有31座正在建造中。

格林斯潘設法冷卻房地產市場--證券時報
   
2005-04-08 11:39:52

避免給美國金融體系帶來風險格林斯潘設法冷卻房地產市場

□本報記者郭蕾

在此前一天才發表講話給原油市場降溫的美聯儲主席格林斯潘周三又在給房地產市場降溫。他在參議院銀行委員會上講話時表示，必須遏止美國聯邦國民抵押貸款協會(Fannie　Mae)和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie　Mac)的過快發展，以減少這兩大抵押貸款巨頭給美國金融體系帶來的風險。

抵押貸款發展過快

格林斯潘說，如果不限制聯邦全國抵押貸款協會和聯邦住房抵押貸款公司的資產負債規模，美國保持安全和健康的金融市場的能力就會面臨危險，而金融市場又是支持美國房地產市場的關鍵組成部分。

格林斯潘表示僅靠創建監管體制是不夠的。聯邦全國抵押貸款協會和聯邦住房抵押貸款公司是由美國國會創建并獲得政府信用支持的抵押貸款公司，主要職能是購買抵押貸款資產然後將其重新打包為債券出售給投資者，從而支持美國的房地產市場。因財務問題，國會加大了對兩大公司的控制力度。

格林斯潘提出制定一些比例來限制兩大公司的投資組合規模。格林斯潘援引美聯儲的研究報告表示限制這兩大公司的規模并不會影響到美國家庭住房抵押貸款的利率。

防范房地產泡沫

Fannie　Mae和Freddie　Mac向借貸機構購買按揭貸款，然後重新包裝，再以證券的形式賣給投資者，同時，他們自己也保有一些貸款和證券。這就是國內近年才在談的資產證券化的一種形式。當年，美國為了剌激景氣，鼓勵私人投入這個市場，造就了兩大房屋抵押貸款公司。表面上它們是私人上市企業，事實上大家都知道，其背後是有聯邦政府的背書，他們持有和發行的證券的規模已超過國庫券市場。目前，兩家公司投資組合價值總計約為1.5萬億美元。同時還發有1.8萬億的政券。

分析人士認為，格林斯潘提議抑制兩大住房抵押貸款公司過速發展，是出於遏止房地產泡沫繼續膨脹和減少金融體系潛在風險的考慮。

在過去的7年里，美國房價漲幅高達56%。美國房價七年來的漲幅已高達56%。不少經濟學家兩年前就開始預言，美國的房地產可能出現泡沫。如今，不少經濟學家將美國房地產泡沫的產生歸咎於美聯儲長期保持了過低的利率和上述兩大按揭公司為房地產市場提供了過高的流動性。限制上述兩大機構的投資組合總值將有助於抑制房地產泡沫繼續膨脹。

如今，美國已經進入加息周期，上述兩大借貸機構的借貸成本將持續增高，買房子的人會減少，房屋市場有可能逐漸走下坡。發生金融危機時，政府很可能會支持兩大公司的債務，這必然加劇金融體系面臨的潛在風險。通過抑制Fannie　Mae和Freddie　Mac的過速增長，也就從源頭對控制住了金融體系的風險。

美聯儲掌門人的不利言辭卻沒有嚇跑投資者。Fannie　Mae和Freddie　Mac股價不跌反漲。Fannie　Mae股價上漲了4%，Freddie　Mac股價則漲了3.55%。

據分析人士分析，這主要是由於投資者堅信國會通過的任何法案對公司盈利能力的打擊都會比原先擔心的要小。有研究員表示，格林斯潘的言辭并沒有人們想象的那麼苛刻，因此他反而將格老的講話作為一個正面信息。

投機助推房產泡沫　美政府出手調控房價
   


西南證券王劍輝

上周末，美聯儲主席格林斯潘說，美國房產市場顯現出一些過剩跡象，但他對房價激增意味著“泡沫”必將破滅的擔憂不以為然。他認為，許多跡象至少表明，美房產市場並不存在全國性的泡沫，但存在不少地區性泡沫是不爭的事實。格老還進一步補充說，房價上漲的趨勢顯然無法持續，升勢應會在某一時候放緩，不過屆時美國房價開始下跌的可能性不大。

近年來，美國的房產市場在低利率政策的刺激下持續繁榮，房屋銷售和房價同步增長；既彌補了股市危機造成的資產損失，又推動了衰退中的美國經濟。去年全美新房和現房的銷售量分別達到了119萬套、660萬套的曆史最高水平，平均房價上升13％左右；在加州、內華達州和佛羅裏達州等熱點地區，房價漲幅甚至高於25％。進入2005年以來，美房產市場依然保持了強勁的上漲勢頭，第一季度的新建住宅許可數量為208萬套，比去年同期增長4％，4月份更達到213萬套的曆史高位，環比增長5．3％；同期在建房屋數量則為133萬套，同比上升9．6％；4月份升至134萬套，更比3月份高出1％；另外現房銷售也持續火爆，今年第一季度銷售數量達到684萬套，僅次於去年第二季度690萬套的曆史最高水平。

存在泡沫是不爭事實

盡管格林斯潘此次公開表示，美住房市場並不存在全國性的泡沫，但此前的各種跡象表明，目前美國房價的增長已經開始脫離經濟環境的基本面了。觀察過去31年來的曆史數據可以發現，美住房價格指數（ＨＰＩ）平均每年實際增長1．4％（扣除物價因素），ＧＤＰ年均增幅3．1％；房價指數低於ＧＤＰ的年份有24個；而2001年以來，房價增幅連續4年超過ＧＤＰ，平均差距達4個百分點。預計今年的ＨＰＩ仍將高出ＧＤＰ約1－2個百分點。

其次，美房價上漲速度已經連續數年明顯高於其個人收入增幅。盡管信貸環境在短期內對於住房需求可以產生重要的推動作用，但是需求的根本來源仍是家庭收入的提高。自1975年以來，美國人均收入由6172美元增至32151美元（可比價格），扣除通膨因素平均年增幅1．5％，基本上與同期房價指數持平。在過去31年中，收入增幅超過房價增幅的年份占三分之二，而且收入變化周期通常領先於房價波動周期。自2000年開始，美國房價指數實際年均上漲5．8％，而人均收入實際增幅僅為0．4％；從目前情況來看，兩者的差距仍在進一步擴大。

此外，美房產及建築材料類股票也都存在著被市場過度追捧的現象，不少公司股價已經脫離公司的實際盈利能力。截至上周末，道瓊斯工業指數過去一年來的漲幅不到2％，而建築材料及設備子行業和住宅建設子行業指數一年升幅卻分別高達26．2％和49．6％；這兩個子行業的前十家公司今年以來的漲幅分別為50．1％和36．6％。歐文斯﹒康寧公司和阿姆斯特朗控股公司一年來的股價分別大漲556％和204％，列建築材料行業的第一、三名；它們的每股收益則為－73．3美元和－2．55美元，前者尚處在破產重組階段。

投機心態推動

過分突出的投資功能和投資者的投機心態是助長美國房產市場泡沫化發展的主要驅動力。美國現存約1．2億套住房，其中62％為房主自住，38％屬於第二套或第二套以上房產。過去，多數美國人購置第二處住宅主要目的是度假休閑，用於出租或資產配置等投資目的的二次購房比例約在22％－30％之間。近年來不斷上漲的房價使人們對房地產投資收益寄予厚望，大量資金湧入沿海地區和中心城市住房市場。2002年時，投資性購房在二次購房中的比例已升至51％；到了2003和2004年，這一比例已經高達79％和82％；這類購房在當年住房銷售總額中的比例分別為22％和23％，數量達到157萬和180萬套。強勁的需求刺激了紐約、加利福尼亞、內華達和佛羅裏達州等地區的房價去年上漲21％－35％。與此同時，出租房屋的空置率則由2000年的8．0％攀升至2004年的10．2％。

銀行貸款政策的寬松和過於樂觀的風險預期也是產生美房產市場泡沫的重要原因。回顧1975年以來的曆史，美國每一次住房信貸規模擴大都伴隨著房價上漲。90年代末以來，持續上漲的房價提高了商業銀行放貸的積極性，貸款風險被認為是可以通過證券化等方式得到分散或控制，大量信用等級較差的購房者也能夠獲得銀行貸款。在過去6年裏，此類低信用等級按揭餘額平均每年增長25％，目前在7．54萬億美元的按揭貸款總額中的比例已經上升至10％。另外，首付比例下降也是刺激購房、提升房價的另一個因素。在美國所有房貸中，30％的首付比例低於房價的20％，10％的首付比例甚至低於房價的一成。過去5年來，全美新增家庭按揭貸款餘額由3683億美元猛增至8849億美元，5年平均值比1995－1999年高出157％。過熱的信貸增長壓低了購房成本，也刺激了美房產市場的需求。

隱性威脅大增

房產市場的泡沫對於美國經濟的威脅是漸進而隱蔽的。從表面上看，住房市場的繁榮帶動了經濟增長。2003年美國人用於購置和裝修住房的消費總額達2．53萬億美元，占當年ＧＤＰ的23．1％；美國家庭房產總價值已經積累到15．2萬億美元，占全部非金融性有形資產的36％。房價上漲對於多數美國人是“天上掉下的餡餅”，畢竟有68．6％的美國人已經部分或完全擁有自己的住房；他們不光可以坐視自己的財富水漲船高，同時還能借助增值的房產從銀行獲得住房權益貸款或者更高的信用額度用於其它方面的提前消費。

但是長期來看，這種泡沫財富效應大幅增加了美國金融系統的風險，首當其沖的就是銀行資產風險。從2003年開始，不斷攀升的房價已經使低利率帶來的減負功效喪失殆盡，消費者的購房成本和利息負擔也同步增加，其中利息支出增幅約為16％；去年全美家庭房貸增幅為13．3％，達到1990年以來的最高水平。隨著美聯儲逐步上調指導利率，今年購房者負擔可能繼續增長13％左右。目前約有74％的美國家庭按揭貸款通過資產證券化的渠道進入債券市場，成為“按揭抵押證券”（ＭＢＳ），市場份額達到22％。按揭貸款質量下降也將導致ＭＢＳ類債券價格下降，還可能誘發國債等其他品種價格下滑或票息上升。

更為令人擔憂的是，美國商業銀行和其他信貸機構對房產價格的未來趨勢過於樂觀，它們不僅大力開發普通按揭業務，還熱衷於住房權益貸款業務。此類貸款的信用支持來自房屋當前價格超出按揭貸款的金額；房屋升值越多，超出的金額（即房主的實際權益）就越高，相應權益貸款的額度就越大。但是如果房產市值下跌，貸款的風險則大幅度提高；如果房屋價值降至按揭餘額之下，權益貸款則可能血本無歸。至2004年底，美家庭的房屋權益貸款淨額已達到8810億美元，比前一年增加29％，更比2000年上漲80％。

與此同時，房產財富效應還導致了美國人儲蓄減少，更令投資資金面臨匱乏。上漲的房價不僅使房主更加放心大膽地消費，還使其高估房產的變現能力和自身對抗未來財務風險的能力，進一步降低了他們的儲蓄意願。1999年，全美儲蓄率已降至2．4％；2004年時更達到1．2％的曆史最低點，數額僅為1008億美元。同時，債券類投資也遭到美國人的冷遇；2004年固定收益和混合型共同基金淨值為3．72萬億美元，比前一年減少約10億美元。

最新調控政策出台

對於這些潛在風險，美國政府相當不安。美聯儲上周已向各商業銀行、房貸公司和信貸聯盟等各類金融機構發布了“住房權益信貸風險管理導引”，要求各機構重新審視高風險業務和信貸政策，以及風險評估和業務拓展方式。美聯儲要求金融機構認真考慮在利率上行的環境下重新提高借貸者的資產和收入門檻，或是重新降低借貸比率（貸款／房價）和債務比率（債務／收入），減少銷售“每月付息、一次還本”等風險聚集型產品，增加權益貸款的風險權重，謹慎使用自動化估值模型等業內通用的評估工具，減少對貸款經紀人等第三方銷售的依賴。

另外，美國司法部和聯邦貿易委員會日前也宣布，准備對美國房地產商協會提出起訴，控告該組織采取非法手段排擠低價競爭對手，壟斷交易價格。與此同時，支持房地產商的部分州政府也成為了監管部門的指責對象。目前美國地產交易的傭金費率為6％，而依賴電子商務的網上房地產經紀的費率至少要低2－3個百分點。為維持傳統經紀商的地位，美國房地產商協會於2003年發布一項行業規定，禁止其他經紀商在網上發布地產信息。肯塔基州等州政府為了“保護市場”，也頒布法令禁止房地產經紀商向顧客支付價格折扣。此次司法部和貿易委員會的行動一方面旨在增加價格競爭、防止壟斷，同時也希望借此能抑制房價過快上漲，減輕消費者的負擔。

2005-05-26 06:04:55   星岛日报

房產市場高燒不退泡沫警告收效甚微


最近一個全國性房地產組織公布報告顯示，全美房價在去年漲幅之大，超過上世紀80年代以來任何一年的水平，這一信息加深了專家們的憂慮，他們擔心某些地區的房屋市場泡沫已經走向破碎邊緣。

雖然許多經濟學家早在兩三年前就已發出房屋市場將會降溫的警告，但低貸款利率和工作市場的穩步回升，讓他們的預言至今沒有變為現實的跡象。在經過一年銷售平緩之後，四月房屋銷售之強勁，令一些地產商和經濟學家也感到不可思議。

全國地產商聯盟指出，全美範圍現有房屋的中間銷售價格，上月增長到20.6萬元，比去年同期上升15.1%，並首次突破20萬元大關。考慮通貨膨脹等因素後，現有住房的中間價比2000年上漲超過1/3。

邁阿密一家地產公司總裁維西(Maurice J. Veissi)表示，「地產市場的強勁我們以前也看到過，但這一次範圍更廣、程度更深。」

甚至在去年房價激增之前，過去10年的房價漲幅也超過二戰以來的任何水平。經濟學家因此擔心，房產市場將出現90年代類似高科技股票那慘不忍睹局面，因為太多人相信房屋價格會永遠漲下去。

總體而言，房屋價格不會出現明顯滑落，聯儲局主席格林斯潘本月20日曾經表示，全國範圍房價普遍下滑的可能性依然不大。但在諸如紐約或洛杉磯等特定地區，卻不排除遭受價格重創的可能。格老警告說，某些都市已經顯露明顯的「泡沫」跡象。一直以來，格老對房產市場抱樂觀態度，但從今年3月份，他的言論開始改變方向，他當時引述一些分析師的話說，房產市場的泡沫可能「破裂」。

在房價已經攀上高峰的地區，上漲的趨勢似乎依然沒有停下來的意思。在佛羅里達、波士頓、華盛頓地區，以及整個西海岸都是如此。80年代末期在聖地牙哥買一所普通房子的價錢，可以在紐約雪城買兩棟同樣的住房，如今聖地牙哥一所房子的價格，已經抵得過雪城6棟房子。西海岸4月的房價比1年前上漲21%。在整個2004年，漲幅為保持在14%左右。此外，中西部地區的漲速也開始加快，達13%，東北地區依然保持16%的水平，而南部則比上升8%。

經濟研究公司MFR的首席經濟師夏普洛(Joshua Shapiro)表示，「人們的投機心態繼續膨脹，許多人認為房地產市場是一個不可能損手的投資領域。」


投機心理加上較低的貸款利率、就業市場回暖，使得一些人開始把小房子換成大房子，還有人購買度假屋，或者純粹為了投資而買下他們並不自己住的房屋。

經濟學家另一重擔心是房屋租賃市場的不平衡發展。一個典型的公寓，現在的租金比5年前要便宜。夏普洛表示，即便貸款利率出現小幅上升，也會導致某些高昂房價市場價格回落。因為投資者的心態會發生改變，另外一些買家則會認識到房屋價格不可能永不停下向上攀升的腳步。

不過也有一些經濟學家認為，人口增長將使得全美絕大多數地區的房價持續目前趨勢。因為許多嬰兒潮時期出生的人士開始購買第二所住房，而他們的孩子與許多新移民一樣，購買他們的第一所住房。

正如一名地產商所說，「顯然，某些地方市場存在泡沫，但大多數泡沫會慢慢消失，而不會一下子破裂」。

房價若跌先保護自己

轉移市場

儘管大家都在談論住房泡沫，但許多地方的房價在過去5年間僅有溫和增長。

哥倫比亞大學Milstein房地產中心主任邁耶(Chris Mayer)稱，「住房市場並非那麼瘋狂。只有非常有限的一些人應當感到擔憂。那就是在紐約、佛羅里達州和加利福尼亞州幾個城市的高檔地產領域。除此之外，我不認為有泡沫存在。」

如果你在房價飆升的洛杉磯擁有一所住房，並計劃在未來幾年退休後搬到房價漲勢溫和的達拉斯市場，那麼加州地產市場的崩潰可能真會讓你如坐針氈。你應該現在就出售加州的房子並在搬家之前一直選擇租房嗎﹖這可能是一個明智的策略。但它也可能帶來許多麻煩。

抵押你的未來

可不只是衝天的房價讓人憂心忡忡。不斷膨脹的抵押貸款債務也令人坐立不安。但如果你背負著大量抵押貸款，在市場價格下跌期間你不一定會受損。

假設你和隔壁一對上年紀的夫婦各自都擁有一套價值30萬美元的房子。他們沒有負債，但你還欠銀行24萬美元。如果兩所房子的價格均下跌至24萬美元，你的房屋淨值將喪失怡盡。儘管如此，對你而言，6萬美元損失並不比鄰居的多。

如果你的貸款是可調整利率的，那怎麼辦﹖利率走高意味著月供款增加。但這也不全是壞消息﹕如果利率的上調是由於不斷攀升的通貨膨脹造成的，你可能會發現你的收入也在提高──而這樣一來，你完全可以應付增加的月供款。

下一次購房

如果地產價格的下跌導致你的住房淨值喪失殆盡，這時只要呆著不動，你可能不會受甚麼影響。但如果你需要搬家，那怎麼辦﹖

為了確保你在出售房屋的時候擁有足夠的房屋淨值，你完全可以通過額外的本金付款來提前償清抵押貸款。或者，你可以採取預防措施，在你的應稅帳戶中積累一筆供未來首付款所用的資金。

仔細想想你該如何投資這筆錢。你要避免任何可能因利率攀升或地產價格下跌而遭受衝擊的投資，尤其是長期債券和房地產投資信託基金。相反，為了積攢你未來的首付款資金，最好的選擇可能就是一個低成本的短期債券資金，如TIAA-CREF Short-Term Bond和Vanguard Short-Term Bond Index。

房市無泡沫！——Toll財務長如是說
   




【MarketWatch波士頓6月10日訊】由於全美許多地區房地產價格飆升，住宅建設類股近來漲勢很猛，但羅斯曼(Joel Rassman)並不認為這個行業面臨著投機泡沫的問題。

許多分析師認為，利率上升和就業成長緩慢可能使房市盛筵突然結束，而這也許會給許多行業和美國整體經濟帶來麻煩。

然而，作為Toll Brothers Inc.(TOL)——位於賓州Horsham——的財務長，羅斯曼說從供需狀況來看，住宅營造企業會獲得更大的成長。

羅斯曼最近接受了MarketWatch的採訪，談到住宅建設行業以及Toll Brothers公司的前景。

問：你如何看待住宅建設行業的長期前景？

我們已經看到房屋價格持續上漲，上市的住宅建設公司利潤也在成長。當市場上存在短缺時，這是不奇怪的。如果房屋的供應滿足不了人們的需求，房價自然要上漲直到供需平衡為止。我們尚未看到供需達到平衡，因此房價會繼續上漲。

作為一個行業，過去五十年來住宅建設實際上沒有成長。1950年代和1960年代，每年新屋開建約200萬套，1970年代每年約為180萬套，1980年代和1990年代又更少些。2000年代這幾年來，每年新屋開建數字重新回升至180萬套左右。

儘管自1970年代以來美國家庭增加了大約4000萬，但每年新建房屋的數量仍然沒有太大變化。

但這還只是事實的一部分。在每年大約180萬套新建房屋中，作為第二套住宅購買的約占30至40萬套，這個數字比1970年代高出許多。

因此，儘管我們的人口增加了這麼多，但第一套住宅的成長相比之下卻很低，這主要是監管的結果。因此，供需的不平衡狀況是存在的。

問：你對佛羅里達州、內華達州和加州等熱點地區普遍存在投機的報告怎麼看？

對於可能存在的任何投機的影響，都必須從整個國家的角度來看。但在某些市場上，房價因為一定程度的投機而走高卻是個不爭的事實。有些地區房屋價格的漲幅越過了應有的水平。


「真正令人擔憂的是，房市上有人希望在短時間內把房子『倒賣』掉。」

但最近在拉斯維加斯房屋市場上，我們看到許多投機者因為營造商限制他們購買而退出了，而且許多投機者並沒有獲得預期的利潤。

現在，拉斯維加斯的房價上升得較慢，這是個好現象。熱點地區的房價不能一直保持高速上升狀態，那是不健康的。

投機者也有許多不同類型。有些人買房子是用來出租的，並從房屋升值中得到好處。這不是一件壞事，因為他們向付不起頭款而租房的人提供了需要的服務。

值得擔憂的是這樣一種投機者，他們只想迅速地「倒房」獲利。大型上市營造商已經在存在問題的區域市場上提出並制定了反投機的規定，以控制有害投機行為的蔓延。有些投機者可能會鑽空子，但大多數將被反投機措施管制住。

問：房市泡沫存在嗎？

我不這麼認為。如果我們看到某些預見不到因素引起的調整，那很可能類似於舊金山房市上網路泡沫引起的失業高潮導致的那種情形：房價回調大約一年後出現回升，儘管就業趨勢並未逆轉。

這正是美國許多地區房市的現狀。再強調一次，房市的供需不平衡狀況緩和了短期內的反常行為。

問：Toll Brothers一直在非常快速地成長。該公司的前景如何？

我們上個季度的業績相當出色——每一項指標均達到預期。我們的訂單積壓數量也達到歷史紀錄。我們相信，今年盈餘能夠比去年成長70%，明年盈餘能夠比今年成長20%；去年盈餘則比前年成長了57%。可見，我們的成長是穩定的，我們預期這種狀況會繼續。

問：Toll Brothers的客戶傾向於較富有和退休的人士，這是否意味著你們公司對利率上升和就業疲軟有著更強的免疫力？

一般說來，我們的客戶是較為富有的。Toll Brothers銷售房屋的平均價格為每套65萬美元。

這表明我們的客戶的確對利率上升有著較強的免疫力，但就這個行業整體而言，如果利率上升是因為經濟狀況改善(這又源於就業和薪資的成長)，那麼利率上升的負面效果就會被抵消。

另外，由於通膨似乎得到控制，關於聯儲放慢加息步伐的議論近來很多。因此，對利率上升的擔心也許誇大了。

(本文作者：John Spence)