《华盛顿观察》：美国房产市场还能火多久？
九十年代后期，美国由高科技产业带动而蓬勃发展的经济与强劲的就业市场造成了人们对住房需求的不断上涨，而与此同时，美国国内贷款利率一直保持在相对较低的水平，两者结合导致了美国国内住房市场的长期兴旺。
即使是互联网泡沫之后经济低迷的时候，美国的住房市场也因为空前的低利率而保持了其蓬勃增长的势头。近两三年中，虽然美国经济仍未全面复苏，但房地产市场却始终保持强劲的走势。2003年一年美国人共买了720万所住房，比2002年增加了10%。这样的数字几乎比90年代后期的平均数字高约50%。
房产市场活跃的直接原因——低抵押贷款利率
住房也是一种供人们消费的商品，所以其市场走势也受到一系列因素的影响。其中最直接的是住房抵押贷款的利率。对于几十万美元的房价，大多数美国人要通过向金融机构申请住房抵押贷款才有可能付得起。在选好自己满意的住房之后，购房人向相关的金融机构提出贷款申请，金融机构在核查购房人的信用状况和委托房地产事务所对房产进行估价后发放贷款。在购房人付清贷款的本息之前，金融机构将持有房产的产权证明以作为贷款的抵押。
在美国的住房抵押贷款中，最常见的是30年期的固定利率贷款，即贷款的利率在买房时锁定，以后无论利率如何变化，购房人只需按锁定的利率还款。由于贷款基数大，期限长，很小的利率变化对购房人来说都意味着一大笔钱。因此，利率越低就越是买房置业的好时候，房地产市场的需求也会越旺。当前的住房抵押贷款利率处于6%以下的历史最低水平，大大刺激了人们对买房置业的热情。
美国联邦住房抵押贷款公司2004年9月公布的调查报告显示，30年期固定利率在5月中旬达到今年最高点6.34%之后缓慢回落，于9月2日降到了近半年以来的最低点5.82%。在2003年美国住房销售量创了历史最高纪录后，今年的销售量也有望刷新这一纪录。
过热的房产市场与经济要素脱节
造成房市火爆的主要原因除了低利率外，还有美国人对房地产市场走势的非理性的过高期望，也正是这种非理性的期望造成美国当前的房地产投资、投机热。
卡尔•凯斯（Karl Case）和罗伯特•希勒（Robert Shiller）是两位一直在关注美国住房市场的经济学家，其中在耶鲁大学任教的希勒更是以曾在2000年3月出版《非理性繁荣（Irrational Exuberance）》一书预测了美国的股市巨变而闻名。他们两个的调查显示，波士顿、洛杉矶与旧金山的购房者中有高达28%的人预期今后十年中当地的住房市场都会以每年20%的速度高速增长。这种对市场走向的非理性过高预期造成了成千上万的人涌入房市，从买家变成了业余炒家。以拉斯维加斯为例，去年主要是来自加利福尼亚州的投机购房者涌入该市，导致当地的房价在5月到11月的半年时间里就暴涨了45%，一套两室住房的价格从近20万美元一下子涨到了近28万美元。
一些经济学家认为，美国住房市场过热，已经严重地与相关经济要素脱节。从市场的角度来看，一个地区房产市场的走势与当地房租和人均收入情况相关。对买房投资者来说，房租代表了他们可能获得的收益，就象是公司的盈利与股票的关系一样。如果一个地区的房屋出租价格低，更多的人就会选择租房而非买房，从而降低了住房市场的需求总量，抑制了价格的上涨。但是，尽管目前美国的房租水平一直没有上涨，但是因为购房者对住房市场普遍看涨，所以即使是租房便宜，许多人还是选择了买房，从而造成了房价与房租的进一步脱节，投资者无法从出租房产中获得足够能使其支付成本的收益。
另一个与住房市场密切相关的经济要素是人们的个人收入水平。2000年以前的二十多年中，美国的平均住房价位一直大约保持在美国个人收入中位值的2.7到2.9倍。自2000年以后，这一指数就开始不断上升，现在已经达到了3.4。而在沿海大城市，这一数字更是不得了，加利福尼亚州是6.4, 波士顿地区是5。尽管美国的就业情况在今年有所好转，但平均个人收入的增长也只有4.2%，也就是说，美国人手中的钱并没有增加多少，同时，由于房价暴涨，金融机构在审核批准住房贷款时所要求的申请人最低收入水平也随之水涨船高，使许多家庭难以达到标准，从而制约了对住房总体需求的增长势头，使投资者难以将房产及时转手卖出。
不仅如此，房子买回来后也不是一了百了，购房者每年还要为所购房产花费相当的费用。除出钱出力来维修保养房产外，每年要缴的财产税也不是小数目。受近几年政府预算赤字的影响，房屋财产税成了美国各地方政府的重要财源之一，而许多地方的财产税是根据房产的市场价格每年调整的。以位于华盛顿市郊区的弗吉尼亚州费尔法克斯县为例，最近五年中，其居民的财产税就增加了近80%。好的社区与学区也需要额外的地方税费。而与此同时，越来越多的美国中产阶级因为税法方面的规定在申报家庭个人所得税时不能选择用抵押贷款的利息部分来抵税。
泡沫还能撑多久？
考虑到这种种因素，人们不得不对美国住房市场的未来担忧。包括凯斯和希勒在内的许多著名房地产市场分析家与经济学者早在三年前就开始预测美国房产市场的下滑，虽然他们的预测还没有发生，但是越来越多的人已经开始对过热的房地产市场提高警惕。低利率造成了美国房市的火爆，而房市的火爆又刺激了人们对市场前景的非理性期望，从而形成了一个使人们头脑发热的循环，就象是当年的互联网泡沫经济一样，住房市场越来越热。但是，一旦美国开始加息，这一循环就会面临崩溃的危险。
美联储在今年已经进行了两次加息，而种种消息都显示，无论美国最近的经济复苏情况是否如预期一样强劲，利率还将进一步升高的长期趋势是一定的。今年30年期固定利率住房抵押贷款的利率已经从2003年的5.2%升高到了5.8%。如果利率再升高，许多没有申请固定利率抵押贷款的购房者就会有困难支付利率增加后的分期付款，而那些通过固定利率住房抵押贷款锁定现有低利率的购房者则会在希望将房屋转手出售时，难以找到负担得起因利率升高而增加分期付款的买家。
可能发生的最坏情况莫过于利率大幅上升，从而使房市的泡沫在瞬间破灭，那些价格过高的地区的住房价格会大幅下跌，交易量也会下降。而房地产及相关产业也会因此遭到打击，从而影响到美国整体经济，反过来造成房价的进一步下跌。
实际上，最有可能出现的情况则没有这么严峻。凯斯说，房市与股市不同，住房的价格更具有“粘性”，其变化的过程会比较缓慢。如果住房抵押贷款的利率不超过8%，而美国的就业市场进一步好转的话，美国的房地产市场也许能够经受住考验，沿海大城市圈过高的房价会保持几年稳定而不再增长，人们对房地产市场的投机心理也会减弱甚至消失，从而使美国的住房市场恢复其往日的正常。
摘自: 《华盛顿观察》
