一名地产炒家的熊市方法论 ZT

本文节选自《三联生活周刊》2008年第48期

“‘通胀时玩资产，通缩时玩钱’，这是我的基本方法论。”

主笔◎朱文轶

    不到一小时，在一家咖啡馆里，一桩上千万元的商铺交易就被张羽冲不动声色地基本敲定了。“我今年只是偶尔谈个生意。”他轻描淡写地对我说，“我的大部分时间都用于休息。”如果不是这个突然来访的买家，他这个下午应该是在附近的足疗店里，他说他现在每天都要做个保健按摩。

    我没想到，这个4年前采访过的采访对象、当年一出手就购入50多套房产的房市炒家，2008年会过得如此平淡。在他看来，“平淡”也将适用于接下来的一年，因为他暂时还不打算有任何冒险和激进的投资行为，除了一部分几年中购买的商铺外，2007年底他已经从房市撤出了大部分资金。他说，“我3年之内没有再碰房产的想法了，我不会再关注这个行业”。现在要做的事情是“等待”，现在要比的既是“现金”更是“耐心”。他在寻找下一个机会，以确保自己像5年前用第一桶金倾囊投资房市一样，能“一击即中”。

    靠楼市发迹的张羽冲今年38岁，开始从房屋这种不动产中嗅到利润的气味，是在上世纪90年代中期。在那个土地批租泥沙俱下的时代，仍是北京交响乐团首席圆号手的张羽冲在北京玉泉路附近租了100多亩地，盖了房子出租，一年收益有20多万元。但后来这块土地被国家征用，让他的地产投资暂时划了个逗号，但他很快又卷土重来。“1999年，住宅房产开始有贷款这一说了，我就认为房子的商品时代到来了。”

    这个当年不到30岁的年轻人接下来只用几年时间，就从一个靠开班授课挣钱的音乐教师，成了标准的楼市炒家。他真正的楼市投资从1999年购买北京东三环一处叫“华腾园”的楼盘中的4套住宅起步；2003年出手“富力城”的大手笔开始，他从一个炒房“散户”成为一个“庄家”。他2003年、2004年从住宅市场获利的钱，足够他在2005年贷款投资一处600万元的商铺。在5年的时间里，他不断从风险高的住宅项目套现，再去抄底低价楼盘，又从住宅领域撤出，投资商铺。通过连续、高质量的滚动，张羽冲获得了巨大的投资收益，他当年那些音乐课学生的家长，不少成为他投资领域的追随者。

    他向我讲述了他的方法论。

“3年内不碰房子了”

    4年前，我兴趣盎然地跟你聊房产投资，现在我要说，3年内我基本上是不会再碰房产这个行业了，我的钱不会再投在这个里面。

    房子涨到这份上，回调点是正常的，也不会调得太多了，基本上就是个横盘。一段时间内别指望再出现一个月房价涨几千的局面了。财富从哪来，那是靠钱堆起来的，经过连续几年的通胀，整体社会财富不怎么增长了，房价就得横很长时间，等待财富再次积累后的下一轮爆发。对投资者来说，它现在就像个“鸡肋”，已经没什么价值了。我觉得什么东西，不涨就等于是赔钱，因为你的成本在消耗。

    刚有个客户跟我谈的这个商铺，我买的时候1200万元左右，一个月租金是10万元，我拿了两年的房租，现在卖给他1800万元，我既规避了现在的风险，又赚得了百分之六七十的回报，这个买卖多好。不过，两年前甚至一年前我是不会卖的。为什么？现在大家资产都在缩水，表面上我收回来1800万元现金，这个钱相当于一年前的3000万元，也就是说我能用这1800万元干出一件值3000万元的事情来，能买到更值的资产。通缩时候，“现金就是你的爹妈”。

    明年的经济形势，我看人民币是个关键。现在要保证出口和制造业，这个国家GDP最重要的引擎之一，人民币一定要不能再升值，但现在美国0.25的利率快降到零了，中国这边贷款利率6.12，这个差别太大了，利差逼着人民币升值。你能不能抗得住，抗不住就还得有企业破产，所以我是对明年形势谨慎看待，没到很乐观的时候。


    做投资的人都知道，通货紧缩的时候玩钱，道理大家都懂。问题是通胀的时候你会不会买？通缩的时候你手里有没有钱？

    现在这种经济状况，不动比动好，动不能乱动。就像买股票一样，要用时间换空间。你手里有钱，不代表明天就要让它巨幅增值，不代表马上就要去投资，而是要等候时机，别今天看件事可以就去干了，几天后发现，有件事比这件有高出几倍几十倍的收益。可是钱已经投进去了，你就没机会了。现在钱很紧，大家都很紧。你要手里有钱，一定是看准一次巨大的千载难逢的机会才能考虑出手。甚至可以这么说，绝对不是那种20%、30%利润的事情。所以说，有资本的人，现在就是看谁忍得住，判断得准。

    今年我们几个朋友一起聊天时就说，你现在手上现金流越多，证明你现在越安全，但同时你也越容易犯错误。假如你手里有1亿元的现金，有几个人跟你说有个投资，收益很高，你干不干？你真是很难禁得起诱惑。但往往一干，“咣当”一下就可能被打回原形了。我上世纪90年代有次赔光了，也就是吃的这亏，当然当时钱也没多少，但全没了，所以我现在很谨慎。我看我周围的朋友，现金流大的，都难免要犯一次错误，犯就犯一次狠的，赚过大钱的就还想赚大钱。这在2007年、2008年很普遍啊，成功从一个项目里脱身了，但没按捺得住，栽在下一个里了，整个牛市都安全渡过了，却在牛市的尾声里“死”了。

    短期内最好的恐怕就是“钱”的生意。国家对民间借贷有松动的迹象，不超过4倍利率的借贷在一些地方是被允许的。我在找到下一个出手机会前，明年可能会考虑一下这方面的生意。

“政策市”的投资直觉

    真正的英雄是能把胜利果实留下来的人，而不是坐过山车的人。我在2007年底2008年初，成功从市场上撤出大部分现金，所以我现在很舒服，不像很多人一样度日如年。

    其实我的判断依据很简单，紧盯政策风向。不可否认的是，政策市一直是我们国家市场的特点。政策对于市场波动的影响力是无法低估的，我在这方面有天然的直觉。

    为什么我去年底和今年初在忙于“清盘”？因为去年11月份，出台了一个限制房市过热的政策：“只要有过贷款记录的，都算第二套住房，交易时上浮15%利率。”当时我就说，房价肯定要跌，2008年房地产商得死掉一批。因为调高利率之后，整个流动性都出现了问题，就是说，我买过一套房，现在要换一套房，可是要上浮15%的利率。哪怕我这房子还清了贷款，第二套购房也要执行这个政策，将来利率调整了，你这15%也都交，这辈子都比别人要亏15%的利率，这影响太大了。这几乎等于通杀，按目前的房价，真正能买得起房的人有多少只满足于一套住房，第二套住房本身有相当大自主需求的合理性在里面，你把投资的、投机的、有自住需求的一刀全砍了，你想想这对于房地产市场的冲击。说到底，国家得靠已经富裕起来的人来拉动经济，这也是一个接力棒，下一棒的拉动永远要交给下一批富裕起来的人，指着现在还在挣钱的人拉动是不可能的。你把前者的需求给遏制了，房价能不跌吗？流通环节能不死吗？

    观察同一件事情，不同人有不同的观察角度。我不是经济学家，但我是从一个购房者的角度来理解宏观政策的，这是直觉，也是房产投资一线的经验。重要的是，它必须对我的实际操盘行为有方向性的指导，要避免错误。很多人不同意我的看法，但我按照我理解的，操作对了。

    2006年5月份的时候，国家出台过一个政策，“二手房自住不满5年，交易要交5%的营业税”，当时我认为房价接下来要井喷式地涨。这其实很清楚，你限制二手房交易，不就是在帮助开发商涨价吗？二手房成本高5%了，那人们只能从开发商手里买房了，开发商当然要坐地起价。结果这边涨，二手房也水涨船高跟风抬价，政策等于在楼市过热的时候又烧了把虚火。当时我本来已经把投资的主战场转向商铺了，我看到这个政策出台后，立马抽出一部分资金，打算做个短线投资，在双井附近一个刚开盘的楼盘买了十几套，1.2万到1.3万元一平方米。我对几个跟我一起炒的人说，“不到一年时间，这个楼盘一定上2万元，不到2万元你们不要抛售，也别跟别人提这事”。结果就半年多，这楼盘就涨到了2.1万多元。

    这批房子去年底我出手了一部分，今年二三月份把剩下的都卖了。虽然市场形势已经风声趋紧了，但因为我在低价进入，所以成交并不困难。我的经验是，你只要比同区域二手房的市场交易价格便宜两三千元，一定有人买，你一次性给我钱，我马上把房子给你。其实和股市是一样的，不是没给你挣钱的机会，你不贪，就很好出手变现。卖的时候，我跟接手的人也都说得很明白，我赚你多少钱，要是自住无所谓，你不会吃亏，因为我买的位置都比较好。如果是投资，你就别买了，不会挣钱的，没什么空间了。你看，一套房100平方米，如果你是在1.6万元接的盘，哪怕你2.1万元出手，看起来每平方米挣了四五千元，其实已经不挣钱了，利率当时一涨再涨。因此没人恨我，因为没有在我手里买房套牢的。

“投资是场运动战”

    投资是场运动战。我不认同长线投资的方式，那是认死理，绝大多数人都经不起熊市的摧残，更不用说像这次来势凶猛的金融风暴了。不能用静止的心态看投资，要不断切换项目，不断滚动，即便都是房产投资，你在不同的阶段也要寻找估值相对安全的领域。这样既保证资金安全，能随时撤出，又能追求最大限度的资金增值。

    我一开始是投资住宅，后来发现住宅投资、尤其是指望租金回报的投资其实适合于中小投资者。当资金多的时候，住宅投资很累赘，10套房子，今天这个不租了，明天那个不租了，这样很容易出现空置期，每年能收到10～11个月的租金就是很不错的水平了。另外你也忙不过来，都快变成个物业管理者了。但商铺投资则不会出现这样的情况，一般是5年期的合约，回报稳定，也比住宅高2到3个百分点。10套房子1000万元，我投资一个商铺，省心多了。

    我2005年把富力城那批房子陆续出手的时候，后来很多人说我卖早了。我的确没卖在最高点，但我套现出来没离开这个市场，我只是把涨幅过大的，换了一个涨幅还没有这么高的品种——商铺而已。挣取更高也更保险的利润，这和做股票是一个道理。

    我的商铺都是在历史最低点的时候买的。刚开始，开发商不知道商铺到底能值多少钱，投资者对于某个刚开始的区域商铺租金能达到多少也是个未知数。“运动战”就是你要能先入为主。你要等到开发商对自己产品的定价十拿九稳的时候，它们已经充分控制定价权了，它算准了它能赚多少，你是没有什么议价余地的。你要走在开发商前面，在一个完全不对称市场里，你的胜算才大。

    比如富力城，为什么我开始做住宅拿它来做投资，很重要的一个原因是我知道，这是富力集团到北京做的第一个产品，同时双井地区的商业成熟度不够，富力要想在北京打开市场，它一定对产品价格信心不足。虽然它以高价拿地，但它绝不敢以高价入市，这个时候你出手，你就等于占了开发商的便宜，也以地板价抄到底了。

    2004年底到2005年中期，当时的房市应该说已经炒了一个高潮了，商品房价格在一个平台上相对缓涨了一段时间，而那时候，北京商铺的投资还基本上没有启动。主要是投资商铺的资金要求高多了，它的门槛远非住宅投资能比，很多人一开始没钱做这个。到2005年以后，起来一批暴发户，主要是做能源的，股票市场没起来呢，你能感觉到社会普遍的资金面并不是很充裕。需求少，开发商也只有试探性的报价，所以相对于商铺的价格走势，那是一个绝对的历史低位。我算是有些资本积累的，又最早意识到了商铺投资的价值，应该是北京第一批的商铺投资者。富力城的第一批商铺是用拍卖的办法招商的，开发商通过这个办法观察投资客的心理和价格承受力。

    话说回来，如果那时候大资金就已经杀进这个领域，那就没我们这种中等投资者什么事儿了。这也是社会财富的转换过程。更有钱的人在投资门槛更高、收益更大的产业时，我们这批人先做房产，等那些人和一批新富起来的人带着大量的增量资金进入房产时，房价也被推到一个相对高位了，我们就把手里的筹码出售，把利润和风险的接力棒也交给他们。

    社会发展的一轮牛市，一定是在这种社会财富的转换过程中完成的，因此不会是每个产业、每个行业一起爆发，它会总有一个先启动、后启动的次序，从而掀起一轮一轮的财富效应。我现在的工作不是投资，而是思考未来的布局，是这个冬天之后，什么行业将先启动，什么行业会先复苏，我下一轮的掘金场在哪儿？
一般情况，我都是把5年做一次规划。一个行当我只干5年，5年以后，我相信这个行当所有人都明白了，你也没什么干头了。

读地产炒家一席熊市方法论，  受益匪浅，  虽说炒家不是人人可为，  但有梦很美，  希望相随。 

引用

引用第1楼Ling1984于12-30-2008 11:29发表的  :
读地产炒家一席熊市方法论，  受益匪浅，  虽说炒家不是人人可为，  但有梦很美，  希望相随。 

我读这篇文章想起上学时导师常说的话：“人无我有，人有我精，人精我转”，科研和投资，一样一样的。

nice article. thanks.

知易行难.所有成功,说起来似乎都是可以做到的,而真正自己面对时,经历时,才能体会那个中滋味,成功是那么不容易的事情,所以,成功者是非常值得尊重的.

非常好的一篇文章。值得学习。

好文，学习。。。